iwanka: (умник_1)
Законодательство в этой области - в большей мере на стороне арендатора, поскольку, как написано во многих учебниках, месторасположение может быть очень принципиальным для малого (и среднего) бизнеса. Например, "Сендвичная" возле школы, или магазинчик газет-журналов возле автобусной остановки и т.д.
Так вот, договора аренды коммерческой недвижимости имеют продолжительность не менее 9 лет. Даже если договор подписан на меньшей срок, он все равно приравнивается к 9 годам.
9-летний срок аренды делится на 3 периода по 3 года, в которые этот договор можно расторгнуть.
Но если у арендатора гораздо больше свобод в этом, то у арендодателя таких свобод нет. Причин, по которым арендодатель может расторгнуть договор раньше, чем 9 лет (или через трехлетние периоды) всего несколько и они достаточно строгие.
Арендатор может расторгнуть договор досрочно, но не ранее каждого 3-хлетнего периода, уведомив арендодателя заказным письмом за 6 месяцев до окончания 3-хлетнего периода. Без указаний причин. За 6 месяцев.
Арендодатель же может расторгнуть договор, отправив заказное письмо не менее, чем за 1 год до окончания 3-хлетнего периода, но только в следующих случаях (причину нужно озвучить):
- арендодатель хочет в своем помещении сам вести свой бизнес либо его дети-родители-внуки намереваются там вести свой бизнес. И только.
Сейчас, кстати, наблюдаю, как в открывшемся чуть больше 3-х лет назад большом торговом центре освобождаются помещения - все по закону - 3-хлетний период, судя по всему.
Да, по истечению 9-летнего срока арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды. Для этого арендатор должен предупредить арендодателя (опять-таки заказным письмом) в срок от 18 до 15 месяцев до окончания срока аренды.
Если арендодатель не отвечает в течение 3-х месяцев, договор считается продленным.
Арендодатель может предложить новые условия договора, но они должны быть "рыночные" (арендатор может их оспорить, если они не соответствуют условиям рынка).
Арендодатель может отказать в продлении договора аренды, но только в следующих случаях:
- если помещение будет использоваться для коммерческой деятельности его или членов его семьи
- если помещение будет реконструироваться
- если арендодатель больше не хочет сдавать помещение для ведения коммерческой деятельности
- если со стороны арендатора есть серьезные нарушения договора аренды
- если арендодатель получил от третьей стороны финансово более выгодное предложение.
В любом случае, у арендатора есть 1 год, чтобы подыскать новое место для своего бизнеса.
Да, естественно, стоимость аренды индексируется ежегодно, и эта индексация напрямую связана с индексацией налогов и т.д.
В силу своей работы, я имела дело с офисными помещениями, договорами аренды, условиями расторжения (10 лет этим занималась). Мы, конечно, динозавры в этой сфере.
iwanka: (умник_1)
Каждый объект недвижимости имеет свой "кадастровый доход". Эту величину определяет Кадастровая администрация, и она зависит от типа объекта недвижимости (апартаменты, дом (2 или 3 фасада свободны), вилла (4 фасада свободны)), общей площади объекта недвижимости и земельного участка (в случае домов, вилл) и от его географического расположения (провинции, общины и т д.)
В теории, кадастровый доход - это предполагаемая годовая арендная ставка объекта недвижимости, сокращенная на затраты на его содержание и ремонт. Раз в 10 лет "кадастровый доход" пересматривается Администрацией.
Кроме того, ежегодно кадастровый доход индексируется. На 2017 год коэффициент индексации составляет 1,7153.

Если вы владелец жилья, в котором проживаете (зарегистрированы), то вам нужно ежегодно платить только налог на недвижимость.
Если же вы владеете жильем, в котором НЕ проживаете, то кроменалога на недвижимость, вам нужно будет платить и налог на доход (считается, что вы получаете доход от недвижимости).

Размер налога на недвижимость зависит от величины "кадастрового дохода" и от местонахождения (региона, провинции, общины). От количества проживающих там, от "излишков" площади и т.д. налог на недвижимость не зависит.
В наших краях в Валлонии этот налог составляет 51,875%. Бывают общины, где величина этого налога значительно меньше 50%.
Примеры кадастрового дохода в наших краях:
например, вилла постройки 70-х годов площадью около 150 кв.м. и участком 8 соток - кадастровый доход 1400 евро.
Т.о. налог на недвижимость в 2017 году будет - 1400*1,7153*0,51875 = 1245,73 евро
- апартаменты с 1 спальней (двухкомнатная квартира, по-нашему) в доме постройки 70-х годов площадью 80 кв.м. - кадастровый доход 920 евро. Налог на недвижимость в 2017 году 920*1,7153*0,51875 = 818 евро.

Да, можно запросить снижение величины налога на недвижимость в таких случаях (в Валлонии):
1) если у владельца жилья минимум 2-е детей, которые проживают с ним. Снижается 150 евро*на количество детей.
2) если владелец имеет инвалидность, или у него на содержании ребенок или другой близкий родственник с инвалидностью, который проживает с ним - налог снижается на 250 евро
3) если на иждивении владельца находятся родители, которые проживают вместе с ним - налог снижается на 125 евро
3) "скромное жилье" - у вас во владении только 1 объект недвижимости, кадастровый доход меньше 745 евро. В этом случае налог может быть снижен на 25%

Если же вы владеете объектом недвижимости, в котором НЕ проживаете, то кроме налога на недвижимость, надо ежегодно платить и налог на доход (считается, что вы получаете доход от объекта недвижимости). Величина этого дохода зависит от использования недвижимости.
1) объект пустует, либо вы его используете для себя и своей семьи время от времени (дача, например, или апарты у моря, или домик в горах, или, чтобы отдохнуть от семьи:) и т.д.) либо вы его сдаете в аренду физ.лицу для проживания (только для проживания) - "доход от недвижимости" зависит от величины "кадастрового дохода"
2) вы сдаете в аренду объект недвижимости, который может быть использован для профессиональной деятельности, "доход от недвижимости" будет значительно выше, и зависит он уже не только от кадастрового дохода, но и размера арендной ставки.
Формулы очень сложные, приводить их не буду. Приведу лишь цифры из задач, которые мы считали на курсах.
Например, если у вас есть домик в Арденнах с кадастровым доходом 560 евро, считается, что в год вы получаете доход от недвижимости 1338 евро.
Если у вас есть апартаменты у моря с кадастровым доходом 1200 евро, ваш "доход от недвижимости" в год будет 2867 евро.
если вы сдаете недвижимость с кадастровым доходом 1000 евро для чьей-то профессиональной деятельности за 750 евро в месяц, то ваш "доход от недвижимости" будет составлять 6180 евро в год.
И вот этот "доход от недвижимости" вносится в декларацию, прибавляется к вашему другому доходу (зарплате, доходу от деятельности в качестве независимого предпринимателя и т.д.) и считается уже общий налог на доход.
О ставках налога на доход - в отдельном посте:)

Profile

iwanka: (Default)
iwanka

July 2017

S M T W T F S
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23 242526272829
3031     

Syndicate

RSS Atom

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Sep. 19th, 2017 01:30 pm
Powered by Dreamwidth Studios